新興產業催動空間變革深圳“垂直工廠”走出產業協作新特色

來源：深圳特區報
2023-12-06

協同推進基礎設施建設和園區運營管理，促進產業資源深度融合，正成為深圳打造粵港澳大灣區國際科技創新中心的重要抓手。昨日，仲量聯行發布深圳市產業園白皮書《產業與產業空間，“向上突破”之路》（以下簡稱《白皮書》，對總體量達8600萬平方米的深圳產業園存量產品從硬件方面進行了梳理和深度分析。

深圳以研發為主導、技術創新為驅動的高附加值產業方興未艾，但由于土地資源較為緊缺，土地供給與新興產業發展需求之間的沖突日益明顯。《白皮書》指出，產業用地的集約化利用——即在空間上將產業鏈上下游進行垂直化布局，通過建設“垂直工廠”或“工業上樓”將產業空間的存量變為增量，進而優化存量產業空間和提升存量土地的投資和利用效率，已是“箭在弦上”。

從主要滿足勞動密集型制造業生產需求的深圳產業園1.0版本，到滿足以電子信息為代表的新興產業的生產、研發、試驗、辦公等需求的2.0版本及各項配套設施更加完善的2.5版本，再到如今二樓以上的載體空間也具備較高硬件標準，具備測試、研發、實驗、生產等功能及提供高標準的服務管理與生活配套的3.0版本竣工入市，深圳產業空間的演變一直都與產業結構的迭代息息相關，而產業空間載體應如何演進以更好地回應本地企業的訴求，滿足未來發展需要，是擺在產業園區投資者、運營方和入駐企業面前最重要的課題之一。

仲量聯行統計數據顯示，在總體量約8600萬平方米的深圳產業園存量產品中，硬件標準和品質較高、配套設施更加完善的產業園2.5和3.0項目的占比分別為9% 和1%，超過半數的2.5及3.0項目分布在坪山和南山兩區內。從長遠來看，高品質項目擁有廣闊的發展前景。

《白皮書》預測，未來產業空間的發展趨勢表現為貫穿生產全流程、縱向協作與橫向協同配套的復合型新型產業園。這些產業園以研發和試制試驗為核心，依賴知識網絡形成獨特的產業集聚。新一代產業園需根據不同產業流程提供多樣化、復合化和專業化的空間和服務，以滿足各環節的需求。其中，對于研發和試制試驗，市場期待產業園提供較高的層高以容納先進設備和實驗室設施；對于輕型生產環節則需提供更大的載重以滿足大型設備和生產線的使用；在平面布局方面，則應合理設計，最大化利用空間并提高生產效率，以及需預留安裝廢水等處理設備條件；在物流裝卸領域，能否提供快速、高效的垂直貨運系統，或設有專用卸貨通道是產業園之間競爭決勝的關鍵。

“產業園3.0一方面是綜合性的產業生態系統，另一方面是土地利用效率更高的‘垂直工廠’，不僅能夠滿足新興產業協作和產業鏈整合的需求，更契合深圳土地供給緊缺的現狀。” 仲量聯行華南區研究部總監曾麗表示，當前深圳高標準產業園仍面臨體量有限和分布不合理的挑戰，通過深化土地整備和“工改工”城市更新項目，合理配置工業用地，擴大高品質產業空間供給，持續客制化設計建設高標準3.0產業園區，將是深圳這一戰略性新興產業發展沃土的長期目標。